Önalım Hakkı Nedeniyle Mülkiyeti Kaybeden Alıcının Tazminat Talebi

Karar Özeti

Dava konusu olayda, davacının satın aldığı taşınmaz önalım hakkının kullanılması nedeniyle üçüncü kişinin mülkiyetine geçmiştir. Davacı, önalım hakkı davasında hissesine karşılık olarak 148,60 TL almıştır.
Davacı, taşınmaz için 35.000,00 TL ödeme yaptığını ve aralarında yazılı bir sözleşme bulunduğunu iddia ederek, aradaki farkın satıcı tarafından tazmin edilmesi için dava açmıştır.
Mahkeme incelemesinde, hissenin satışı sırasında satış bedelinin gerçeğe aykırı bir şekilde 100,00 TL olarak gösterildiği ve bu durumun vergi ve yasal masraflardan kaçınmak için yapıldığı belirlenmiştir.
Alıcının uğradığı zarar, vergi ve masraflardan kaçınma amacıyla yapılan resmi belgede gerçeğe aykırı beyanlardan kaynaklanmaktadır.
Davacının bu eylemi sonucunda kendi kusuruyla zarar gördüğü ve hukukun temel ilkelerine göre, kendi kusurundan dolayı lehine bir sonuç çıkaramayacağı için, davacının kendisinin sebep olduğu zarara katlanması gerektiği sonucuna varılmıştır.

İçtihat Metni - Hukuk Genel Kurulu 2017/682 E. , 2021/255 K.

Taraf İddiaları ve Yerel Mahkeme Süreci için tıklayınız.

MAHKEMESİ: Asliye Hukuk Mahkemesi

1. Taraflar arasındaki “alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Ankara 26. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (kapatılan) 2. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. YARGILAMA SÜRECİ
   Davacı İstemi:
4. Davacı vekili; müvekkilinin müşterek (paylı) mülkiyete konu 1342 parsel sayılı taşınmazda davalıya ait payı 15.07.2007 tarihli sözleşme ile 35.000,00TL bedel karşılığında satın aldığını, tapu devri gerçekleştikten sonra diğer paydaşın ön alım hakkına dayalı açtığı tapu iptali ve tescil davasını kazanması sonucu taşınmazın mülkiyetini kaybettiğini, davalının doğan zarardan sorumlu olduğunu, bu sebeple satış bedeli olan 35.000,00TL’nin iadesi yönünde takip başlattıklarını, davalının takibe haksız şekilde itiraz ettiğini, itirazın kaldırılması taleplerinin icra mahkemesince alacağın yargılamayı gerektirdiğinden bahisle reddedildiğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 1.000,00TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, bozma sonrası ıslahla talebini 34.900,00TL’ye yükseltmiştir.
   Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili; alacak iddiasının haksız ve yersiz olduğunu, davacının faiz karşılığı borç para vermekle uğraştığını, müvekkilinin zorda kalarak davacıya birtakım bedeller ödediğini ve tapu devrini gerçekleştirdiğini, tapu kayıtları incelendiğinde devrin bedelsiz yapıldığının anlaşılacağını, sulh hukuk mahkemesinde görülen tapu iptal davasında zaten davacıya bedel ve masrafların ödendiğini, zorla imzalatılan ön sözleşmeye dayanılarak hak iddia edilmesinin haksız olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir. Mahkeme Kararı:
6. Ankara 26. Asliye Hukuk Mahkemesinin 23.01.2014 tarihli ve 2013/107 E., 2014/28 K. sayılı kararı ile; taraflar arasındaki 15.07.2008 tarihli harici satış sözleşmesinde davalı …‘in 1342 sayılı parseldeki payını 35.000,00TL bedelle …’e sattığını, aynı tarihte tapuda yapılan resmî akitte 100,00TL bedelle payı devredildiğini ancak dava dışı paydaşın açtığı ön alım davası sonucu taşınmazın tapu kaydı iptal edildiğinden davalının sebepsiz zenginleştiğinin iddia edildiği, davalının adi sözleşmeden sonra sözleşmede belirtilen edimini yerine getirdiği ve taşınmazı 100,00TL bedel gösterilerek davacıya devrettiği, ön alım davasında tapudaki satış bedeli ve harç ve masraf toplamı 148,60TL mahkeme veznesine depo ettirilerek kabul kararı verildiği, davacının satış bedelinin 100,00TL gösterildiği resmî satış işleminin tarafı olup kendi muvazaasına dayanamayacağı, aksi düşüncenin dürüstlük ilkesiyle bağdaşmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı:
7. Yerel Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 21.01.2016 tarihli ve 2015/38078 E., 2016/1141 K. sayılı kararı ile; “…Borçlar Kanunu m. 237, Medeni Kanun m. 706/1, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu m. 60/3,89. maddelerindeki açık düzenlemeler ile taşınmaz satışının geçerli olması sözleşmenin resmi şekilde yapılması şartına bağlanmıştır. Bu mevzuat hükümleri gereğince kural olarak tapulu taşınmazlara ilişkin harici satış sözleşmeleri geçerli olmayacaktır. Ne var ki, harici sözleşmeye ek olarak resmi devrin gerçekleşmesi halinde sözleşmenin de artık geçerlilik kazanacağı yerleşik Yargıtay uygulamaları ile sabittir. Somut olayda davacı tapudan devrin yanı sıra davalı ile aralarındaki 15.7.2008 tarihli adi yazılı sözleşmeye de dayanmış olup, bu belgede davalının davaya konu taşınmaz üzerindeki miras hissesini 35.000,00TL bedelle sattığı açıkça yazılıdır. Ülkemizde resmi devirlerde sıklıkla gerçek satış bedelinin gösterilmediği de dikkate alındığında, mahkemenin davacının yalnızca resmi akitte yazılı 100,00 TL bedeli isteyebileceği, kendi muvazaasına dayanarak fazlasını isteyemeyeceği yönündeki kabulünde isabet bulunmamaktadır. Davalı resmi devir ile geçerli hale gelen harici sözleşmede belirlenen 35.000,00TL satış bedeli ile bağlı olup, bu bedelin ödenmediğini yasal kesin delillerle ispatla mükelleftir. Davalı yan, bu yönde yazılı delil sunmadığı gibi yemin deliline de dayanmadığından savunmasını ispat edememiştir. Geçerli sözleşmelerde ifanın imkansız hale gelmesi durumunda sözleşmenin tarafları ifanın imkansız hale geldiği tarihteki rayici isteyebilecekler ise de davacının talebi yalnızca ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde ve fazlaya ilişkin hakları saklı tutularak kısmen iadesine ilişkin olup, bu halde mahkemece önalım davasında davacı adına depo edilen 100,00 TL lik resmi satış bedelinin sözleşmede kararlaştır(ı)lan bedelden mahsubu ile 34.900,00 TL yönünden davacının iddiasının yerinde olduğunun tespit edilmesi ve yine taleple bağlı kalınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup hükmün bozulmasını gerektirir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur. Direnme Kararı:
9. Mahkemece 10.05.2016 tarihli ve 2016/179 E., 2016/209 K. sayılı kararı ile; ilk karar gerekçeleri tekrar edilmek ve zapta karşı tekeffül hükümleri açıklanmak suretiyle direnme kararı verilmiştir. Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; ön alım hakkının kullanılması nedeniyle taşınmaz mülkiyetini kaybeden davacının, harici satış sözleşmesi çerçevesinde ödediğini ileri sürdüğü bedelin taşınmazın tapudaki değerinden fazla olan kısmını satıcı davalıdan isteyip isteyemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

13. Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle direnme kararında bahsi geçen zapta karşı tekeffül kavramının açıklanması ve ilgili yasal düzenlemelere değinilmesi yerinde olacaktır.
14. Zapta karşı tekeffül, satılan malın üçüncü bir kişinin iddia ettiği üstün bir hak yüzünden alıcının elinden alınmasından veya iddia olunan bu hak sebebiyle alıcının mülkiyet hakkını gereği gibi kullanamamasından dolayı satıcının sorumlu olmasıdır. Bu sorumluluk, satıcının mülkiyeti nakil borcunun bir sonucu ve müeyyidesidir.
15. Konunun düzenlendiği ve eldeki uyuşmazlıkta uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanunu’un (BK) 189. ve devam eden maddelere göre; satıcının zapta karşı tekeffül borcundan dolayı sorumlu tutulabilmesi için; satılan malın alıcıya teslim edilmiş olması, üçüncü kişinin satılan şey üzerinde zaptı sağlayacak bir hakkının satım sözleşmesinin kurulmasından önce kazanılmış ve sözleşmenin yapılması sırasında da mevcut bulunması şarttır. Bunun yanında üçüncü kişinin üstün hakkının varlığı, alıcı tarafından akdin kurulması sırasında biliniyorsa, ayrıca tekeffül taahhüdünde bulunmuş olmadıkça satıcının sorumluluğuna gidilemez.
16. Somut olayda davacı, üçüncü kişinin ön alım hakkını kullanması nedeniyle zarara uğradığını ileri sürmüşse de satışa konu taşınmazın paylı mülkiyete konu olduğunu ve diğer paydaşların ön alım hakkı nedeniyle payın elinden alınma ihtimalinin varlığını başından beri bilmektedir. Davalı satıcının tekeffüle ilişkin açık bir taahhüdünün de bulunmadığı gözetildiğinde uyuşmazlığın zapta karşı tekeffüle ilişkin hükümler çerçevesinde çözülemeyeceği açıktır.
17. Yerel Mahkeme ile Özel Daire arasındaki uyuşmazlıkta asıl çözümlenmesi gereken husus ön alım hakkının kullanılması sonucu iptale konu olan taşınmaz satımında, tapuda satış bedeli olarak gösterilen bedelin, taraflar arasındaki harici sözleşmede kararlaştırılıp fiilen ödenen bedelden düşük olması durumunda alıcının; satıcıya ödediği ancak tapuda bildirmediği fark bedelden kaynaklanan zararına, satıcının neden olup olmadığı ve dolayısıyla da bu bedelin satıcı yönünden sebepsiz zenginleşme teşkil edip etmeyeceği; sonuçta da davacı alıcının bu hukuksal nedene dayanarak alacağının tahsilini isteme olanağı bulunup bulunmadığıdır.
18. Gelinen aşamada, davacının uğradığını iddia ettiği zararın kaynağının tespiti gerekir.
19. Dosyada bulunan ve imzası inkâr edilmeyen harici satış sözleşmesi kapsamına göre taşınmazın satış bedeli taraflarca 35.000,00TL olarak kararlaştırılmış ancak resmî satış sözleşmesinde bedel 100,00TL gösterilmiştir.
20. Alıcının satıcıya harici sözleşmede yazılı değer üzerinden ödemede bulunduğunun sabit kabul edilmesi hâlinde dahi, sözleşme ile yüklendiği devir ve teslim borcunu ifa eden satıcının, alıcının bunun karşılığında ödediği satış bedelini geçerli ve hukuksal bir nedene dayalı olarak tahsil etmesi, sebepsiz zenginleşme olarak kabul edilemeyecektir. Zira sebepsiz zenginleşmeden bahsedilebilmesi için kişinin haklı bir neden olmaksızın başkasının zararına mal edinmesi gereklidir (BK m.61).
21. Somut olayımızda; davalının zararı, harici sözleşme gereğince kararlaştırılan satış bedelinin ödenmesinden değil, tapudaki satış ve resmî senedin düzenlenmesi sırasında tapu masraflarından kaçınmaya yönelik eksik satış bedelinin bildirilmiş olmasından kaynaklanmaktadır. Başka bir anlatımla davalı sebepsiz zenginleşmemiş ve fakat davacı alıcı ön alım davası sonrası taşınmaz mülkiyetini gerçek bedeli geri alamadan kaybederek fakirleşmiştir. Bu fakirleşmenin sebebi ise vergi ve masrafları daha az ödemek gibi birtakım gayelerle, haksız çıkar elde etmek amacıyla resmî belgenin düzenlenmesinde gerçeğe aykırı beyanda bulunulmasıdır. Davacının, bu eyleminden dolayı yani kendi kusuru ile zarar gördüğü açıktır. Hukukun temel ilkelerine göre hiç kimse kendi kusurundan kendisi lehine sonuç çıkaramayacağından davacı, sebep olduğu zarara katlanmak zorundadır.
22. Nitekim 11.05.2011 tarihli, 2011/13-173 E., 2011/291 K. sayılı kararıyla Hukuk Genel Kurulu, benzer bir uyuşmazlıkta satıcının menfi tespit talebini yerinde görmüş; zarara, Devlet aleyhine satış bedelini muvazaalı şekilde düşük gösteren alıcının sebep olduğuna ve bu sebeple davacı satıcının sorumluluğuna gidilemeyeceğine hükmetmiştir.
23. Hâl böyle olunca Yerel Mahkemece davanın reddine karar verilmesi sonuç itibariyle haklı ve yerindedir.
24. Bu nedenle direnme hükmünün onanması gerekmiştir..

IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle; Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile hükmün ONANMASINA, Gerekli temyiz ilam harcı peşin alındığından başka harç alınmasına yer olmadığına, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 11.03.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.