Turizm Amaçlı Kısa Süreli Konut Kiralaması

Turizm Amaçlı Konut Kiralaması (Airbnb izni) Nedir?

Turizm amaçlı konut kiralaması, 7464 sayılı Kanun ve bu Kanuna dayanılarak çıkarılan yönetmelik kapsamında düzenlenmiştir. Buna göre konutların, yerli veya yabancı kişilere, tek seferde 100 gün veya daha kısa sürelerle turizm amaçlı olarak kiralanması faaliyetidir.

Kanunun amacı, gerçek ve tüzel kişilere ait konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemektir. Kanun kapsamında, konutların turizm amaçlı kiralanmasına dair genel esaslar, izin belgesi düzenlenmesi, idari yaptırımlar ve kiralanan konutların tabi olacağı mevzuat hükümleri düzenlenmiştir.

Kanunda konut, tapu sicilinde mesken olarak kayıtlı veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesis edilmiş her türlü bağımsız bölüm olarak tanımlanmıştır. Tek seferde 100 günden fazla süreli kiralamalar ise kapsam dışında bırakılmıştır.

Turizm Amaçlı Konut Kiralamak İçin Gerekenler

Bir konutun turizm amaçlı kiralanabilmesi için öncelikle tapu sicilinde konut olarak kayıtlı olması veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunması gerekir. Ayrıca kiraya veren, konutun maliki veya üzerinde intifa ya da üst hakkı sahibi olmalıdır.

Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, kiralama sözleşmesi yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığından “turizm amaçlı kiralama izin belgesi” alınması zorunludur. İzin belgesi kiraya veren tarafından alınır. Kiraya veren dışında aracılık faaliyeti yürütülecekse, bu ancak A grubu seyahat acentaları tarafından yapılabilir.

İzin belgesi başvurularında, kiralama faaliyetinin uygun görüldüğüne dair, konutun bulunduğu binadaki tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınmış karar ibraz edilmelidir. Birden fazla binadan oluşan sitelerde ise sadece ilgili bina kat maliklerinin kararı yeterlidir.

Üç bağımsız bölümden fazla binalarda, en fazla bağımsız bölümlerin %25’i için aynı kişi adına izin belgesi düzenlenebilir. Aynı kişi adına aynı binada beşten fazla bağımsız bölüm için izin isteniyorsa işyeri açma ve çalışma ruhsatı ile tüm kat maliklerinin oybirliği kararı gerekir.

İzin Belgesi Başvurusu ve Düzenlenmesi

Turizm amaçlı kiralama izin belgesi başvuruları e-Devlet üzerinden yapılır. Başvuruda kiraya veren, konut ve binaya ilişkin çeşitli bilgi ve belgeler sunmak zorundadır. Gerçek kişiler kimlik, tüzel kişiler yetkiliye ait kimlik ve imza beyannamesi, tapu kaydı, paylı/elbirliği mülkiyette diğer maliklerin onayı, bina kat maliklerinin muvafakat kararı gibi belgeler istenir.

Başvurular konutun bulunduğu ildeki il kültür ve turizm müdürlüğü tarafından incelenir. Belgeleri tam ve uygun bulunan konutlara 30 gün içinde izin belgesi düzenlenir. Eksik veya uygunsuz başvurular ise gerekçe gösterilerek reddedilir.

İzin belgesi düzenlenen konutlarda, belge tarihinden itibaren 30 gün içinde denetim yapılır. Denetimde asgari nitelikleri taşımayan konutlara eksiklikleri için 15 gün süre verilir. Bu sürede de eksiklikler giderilmezse izin belgesi iptal edilir.

Düzenlenen izin belgelerinin örnekleri Bakanlığa, belediyeye, kolluk kuvvetlerine ve vergi dairesine gönderilir. Belgenin iptali veya başvurunun reddi halinde de aynı mercilere bildirim yapılır.

Konutlarda Aranacak Asgari Nitelikler

İzin belgesi başvurusunda bulunulan konutların bazı asgari nitelikleri sağlaması zorunludur. Buna göre konutta en az;

Bir yatak odası, banyo, tuvalet, mutfak ve oturma odası bulunmalı,
Yeterli tefriş ve donanım (yatak, çarşaf, yastık, havlu vb.) olmalı,
Yangın söndürücü, duman dedektörü ve kaçış planı yer almalı,
Eşya ve cihazlar temiz, bakımlı ve standartlara uygun olmalıdır.

Konutta konaklayabilecek kişi sayısı, yatak odası sayısına göre belirlenir. Her yatak odası iki kişilik kabul edilir, ilave olarak en fazla iki kişilik kapasite eklenebilir. Ancak 3 yaşından küçük çocuklar hariç olmak üzere, bir konutta en fazla 12 kişi konaklayabilir.

Ayrıca konutun tanıtımında, konum, kapasite, oda sayısı, donanım, erişilebilirlik, evcil hayvan kabul durumu, internet imkanı gibi hususlarda doğru bilgilendirme yapılması gerekir. Site veya apartman yönetiminin kuralları da kullanıcılara bildirilmelidir.

İzin Belgeli Konutların Yükümlülükleri

İzin belgesi sahibi, konutu asgari nitelikleri sağlar şekilde kullanıcıya teslim etmekle yükümlüdür. Her kullanıcı değişiminde düzenli olarak temizlik ve bakım yapılmalı, haşere ile mücadele edilmeli ve bunlara ilişkin kayıtlar tutulmalıdır.

Site veya bina yönetiminin belirlediği kurallar, kullanıcılara yazılı veya elektronik ortamda bildirilmelidir. 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu ve 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamındaki yükümlülükler de yerine getirilmelidir.

Bakanlıkça hazırlanan “turizm amaçlı konut” plaketinin konuta asılması zorunludur. Plakette, izin belgesi bilgileri, konutun adresi ve Bakanlığın denetimine tabi olduğu belirtilir.

İzin belgeli konutun odaları ayrı ayrı sözleşmeye konu edilerek farklı kişilere kiralanamaz. Böyle bir durumun tespiti halinde idari para cezası uygulanır.

Denetim ve İdari Yaptırımlar

İzin belgesi verilen konutlar, belgeye esas niteliklerini korumakla yükümlüdür. Bu konutlar, il müdürlüğü veya valilik tarafından görevlendirilen personel tarafından en az iki yılda bir denetlenir.

Denetimlerde tespit edilen aykırılıklar için Kanunda öngörülen idari para cezaları uygulanır. Asgari nitelikleri kaybeden konutlara eksiklikleri gidermeleri için 15 gün süre verilir. Bu sürede eksiklikler giderilmezse izin belgesi iptal edilir.

Yüksek nitelikli (rezidans tarzı) konutlar ile Kanunun yürürlüğünden önce kısa süreli kiralanan bazı konutların denetim ve idari yaptırım işlemleri doğrudan Bakanlık tarafından yürütülür.

Sonuç olarak, konutların turizm amaçlı kiralanması faaliyeti, Kanun ve yönetmelik hükümleri çerçevesinde yürütülmektedir. Kiralama izni alınması, asgari niteliklerin sağlanması ve mevzuata uygun davranılması zorunludur. Böylece hem kullanıcıların hakları korunmakta hem de denetimsiz ve kuralsız uygulamaların önüne geçilmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Turizm amaçlı konut kiralamak için nasıl izin belgesi alınır?

Turizm amaçlı konut kiralamak için Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması zorunludur. Başvurular e-Devlet üzerinden yapılır. Kiraya veren, konut ve binaya ilişkin istenilen bilgi ve belgeleri eksiksiz olarak sunmalıdır. Başvuru, konutun bulunduğu ildeki il kültür ve turizm müdürlüğü tarafından incelenir ve uygun görülürse 30 gün içinde izin belgesi düzenlenir.

2. Turizm amaçlı kiraya verilecek konutta bulunması gereken asgari nitelikler nelerdir?

İzin belgesi alınacak konutta en az bir yatak odası, banyo, tuvalet, mutfak ve oturma odası bulunmalıdır. Konutta yeterli sayıda ve nitelikte yatak, çarşaf, havlu gibi tefriş ve donanım olmalıdır. Yangın söndürücü, duman dedektörü, kaçış planı gibi güvenlik unsurları sağlanmalıdır. Eşya ve cihazlar temiz, bakımlı ve standartlara uygun olmalıdır. Konutta en fazla 12 kişi konaklayabilir.

3. İzin belgeli konutlar ne sıklıkla denetlenir?

4. Apartmanda komşuların izni gerekli midir?

Evet, izin belgesi başvurularında kiralama faaliyetinin uygun görüldüğüne dair konutun bulunduğu binadaki tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınmış karar ibraz edilmelidir. Birden fazla binadan oluşan sitelerde ise sadece ilgili bina kat maliklerinin kararı yeterlidir.

5. İzin belgesi olmadan turizm amaçlı konut kiralamak mümkün müdür?

Hayır, izin belgesi olmadan turizm amaçlı konut kiralamak mümkün değildir. İzin belgesi olmadan yapılan kiralamalar tespit edilirse idari para cezası uygulanır ve konutun turizm amaçlı kiralanmasına son verilir.

6. Turizm amaçlı konut kiralamak için hangi belgeler gereklidir?

Başvuru sırasında gerçek kişiler kimlik, tüzel kişiler yetkiliye ait kimlik ve imza beyannamesi, tapu kaydı, paylı/elbirliği mülkiyette diğer maliklerin onayı, bina kat maliklerinin muvafakat kararı gibi belgeler sunmak zorundadır.

7. İzin belgesi süresi dolduğunda ne yapılmalıdır?

İzin belgesinin süresi dolduğunda, belgenin yenilenmesi için yeniden başvuru yapılması gerekmektedir. Mevcut izin belgesinin süresi dolmadan önce e-Devlet üzerinden yenileme başvurusu yapılabilir.

8. Kiralama faaliyeti sırasında hangi kurallara uyulmalıdır?

Kiralama faaliyeti sırasında, site veya bina yönetiminin belirlediği kurallara uyulmalıdır. Ayrıca, 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu ve 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamındaki yükümlülükler de yerine getirilmelidir. Kullanıcı değişiminde düzenli temizlik ve bakım yapılmalı ve bunlara ilişkin kayıtlar tutulmalıdır.