Apartman Yöneticisinin Sözleşme Yapma Yetkisi

Karar Özeti

Bu dava, eser sözleşmesi kapsamında yapılan işlerin bedelinin tahsili için başlatılan ilamsız icra takibine itirazın iptaline ilişkindir.
Davacı, dava dışı apartman yönetimi ile imzaladığı sözleşme gereği dış cephe ısı yalıtım ve dış boyası işlerini tamamlayarak ilgili faturayı düzenlemiş, ancak bakiye borçların ödenmemesi üzerine icra takibi başlatmıştır. Bazı davalılar, icra takibine itiraz ederek, davacının işi yarım bıraktığını iddia etmişlerdir.

İlk derece mahkemesi, davalıların pasif husumet ehliyeti olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir. Ancak Yargıtay, kararı bozmuş ve davacının temyiz itirazlarını kabul etmiştir.

Hukuki Değerlendirme

Karar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32. ve 34. maddelerine dayanmaktadır. Bu maddelere göre, apartman yöneticileri kat malikleri kurulu kararı ile üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak sözleşmeler yapabilir ve bu tür sözleşmeler kat maliklerini bağlar. Yöneticinin, kat malikleri adına ve hesabına hukuki sonuç doğuran sözleşmeler yapma yetkisi bulunmaktadır.

İçtihat Metni - Yargıtay 6. HD 2021/28 E. , 2021/179 K.

K A R A R - Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanmış olup, bakiye iş bedelinin tahsili için yapılan ilamsız icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı müvekkilinin faaliyet konusuna uygun olarak dava dışı … apartmanı yönetimi ile “Isı yalıtımı ve ek işlerin yapımı” için 26.08.2014 tarihli sözleşmeyi imzaladığını, sözleşme gereği yapması gereken dış cephe ısı yalıtım ve dış boyası işini tamamlayarak teslim ettiğini ve 01.04.2015 tarihli faturayı tanzim ettiğini, … apartmanının daire sahiplerinin sözleşme gereğince yapılan iş ve düzenlenen faturaya istinaden yönetim tarafından belirlenen kendi paylarına düşen borç toplamından kısmi ödemelerde bulunduklarını, ancak bakiye borçların ödenmemesi nedeniyle davacı tarafından bakiye borçlarını ödemeyen malikler hakkında sorumlu oldukları miktarlar ayrı ayrı belirtilerek Ankara 9. İcra Müdürlüğü’nün 2005/24978 esas sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını, maliklerin bir kısmı olan davalıların davacı müvekkiline olan borçlarını ödemedikleri gibi, icra takibiyle istenilen tüm borca, faiz ve ferilerine haksız olarak itiraz ettiklerini ileri sürerek, itirazlarının iptaline, icra takibindaki sorumlu oldukları ve itiraz ettikleri miktarlar üzerinden %20 den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Bir kısım davalılar ayrı ayrı verdikleri cevap dilekçelerinde, davacının dava konusu iddia ve taleplerinin haksız ve mesnetsiz olduğunu, davacının sözleşmeye aykırı davranarak işi bitirmeden yarım bırakarak terk ettiğini ileri sürerek davanın reddini savunmuşlardır. İlk derece mahkemesince “Sözleşmenin dava dışı … apartmanı yöneticiliğiyle davacı yüklenici arasında düzenlendiği, bu kapsamda davacı yüklenici ile davalı kat malikleri arasında ısı yalıtım sözleşmesi işine ilişkin herhangi bir sözleşmenin düzenlenmediği, sözleşmenin tarafı olmayan kat maliklerine, sözleşmeden doğan ödemelerin site yönetimince değil, kat maliklerince yapılacağına dair yükümlülük de getirilemeyeceği dikkate alındığında, davalı kat maliklerinin pasif husumet ehliyeti bulunmadığı” gerekçesiyle davanın tüm davalılar yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir. Karara karşı davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesinin 30.12.2020 tarihli kararı ile “Davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK’nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine” karar verilmiştir. Karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Somut olayda, uyuşmazlık davacı yüklenicinin alacağını sözleşmenin tarafı olan apartman yönetimi yerine bağımsız bölüm sahibi olan davalılardan isteyip isteyemeyeceği, kat maliki davalıların da davalı sıfatlarının bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 32. maddesinde ana gayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, 34. maddesinde ise kat maliklerinin, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri belirtilmiştir. Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise 634 sayılı KMK’nın 35. maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde “kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi” yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanunun 38. maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir. Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi ancak 634 sayılı KMK’nın tanıdığı yetkiler dâhilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini, temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, yönetici veya yönetim kurulu dava açılabileceği gibi aleyhlerine de dava açılabilir. Böyle bir durumda yönetici vekâletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir ( HGK. 01.06.2011 tarih ve 2011/298 E., 2011/377 K.; 05.04.2017 tarih ve 2017/1282 E., 2017/604 K.). Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya gelindiğinde, dava dışı … apartmanı yöneticiliğine kat malikleri kurulu kararı ile binanın ısı yalıtımı (mantolama), dış cephe boyası, yağmur iniş boruları değişimi, bina fuga çalışması yapımı, bina pencerelerine söve çalışması yapımı, bina merdiven boşluklarının boyanması hususunda yetki verilmiş, apartman yönetimi de bu yetkiye istinaden davacı yüklenici ile 26.08.2014 tarihli sözleşmeyi imzalamıştır. Temyize konu itirazın iptali davası ise davacı yüklenici tarafından sözleşme kapsamında tamamlanan iş bedelinin tahsili amacıyla yapılan icra takibine itiraz üzerine davalı daire maliklerine karşı açılmıştır. Az yukarıda değinildiği üzere yönetici, yasadan ve yönetim planından kaynaklanan yetkisine dayanarak üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak sözleşmeler yapabilir. Kat maliklerinin vekili olduğundan bu tür sözleşmeler onların adına ve hesabına hukuki sonuç doğurur. Yönetici de imzaladığı sözleşme uyarınca aktif ve pasif dava ehliyetine sahiptir. Yöneticinin yöneticilik görevinin gereği olarak onunla sözleşme yapanlar, gerek yöneticiye gerekse işin asıl sahibi olan kat maliklerine karşı dava açabilir. Davanın kat maliklerine karşı açılması durumunda Borçlar Hukukunun genel bir kuralı olan nispilik ilkesi burada uygulanmaz. Diğer bir anlatımla, yüklenicinin kat malikleri ile doğrudan doğruya sözleşme akdetmediği ileri sürülerek yapılacak husumet itirazı dinlenmez. 634. S.Yasa’nın 38.nci maddesindeki özel düzenleme gereği kat maliklerini temsilen yönetici veya yönetim kurulunun taraf ehliyeti vardır. Nitekim aynı husus Hukuk Genel Kurulunun 07.07.1993 tarih ve 1993/401 E., 1993/510 K., 27.09.2018 tarih ve 2017/15-423 E., 2018/1364 K. sayılı kararlarında da vurgulanmıştır. Açıklanan nedenlerle bağımsız bölüm maliki olan davalıların taraf sıfatı bulunduğundan ilk derece mahkemesince işin esası incelenerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın tüm davalılar yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi ve Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddi doğru olmadığından kararın davacı yararına bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk dairesinin 30.12.2020 tarih ve 2020/1216 esas- 2020/307 karar sayılı kararının kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararınını davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ise bölge adliye mahkemesi hukuk dairesine gönderilmesine, 16.09.2021 gününde oy birliğiyle karar verildi. "