Kat Malikleri Kurulu

Kat Malikleri Kurulu Nedir, Görevleri Nelerdir?

Kat Malikleri Kurulu, kat mülkiyetine tabi bir gayrimenkulün yönetim ve işletilmesinden sorumlu organdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarında seçecekleri yönetici veya yönetim kurulu aracılığıyla yürütürler (KMK md.34).

Kat Malikleri Kurulu’nun başlıca görevleri şunlardır:

Anagayrimenkulün kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli kararları almak (KMK md.35/b)
Ortak giderlere katılma paylarını belirlemek ve toplamak (KMK md.20)
Yönetici atamak ve denetlemek (KMK md.34, 41)
Anagayrimenkulün sigortalanması hakkında karar vermek (KMK md.35/c)
Yenilik ve ilaveler hakkında karar vermek (KMK md.42)

İlk Toplantı Ne Zaman ve Nasıl Yapılmalı?

Kat Malikleri Kurulu, yılda en az bir defa toplanır. Yönetim planında aksine hüküm yoksa ilk toplantı her yılın ilk ayı içinde yapılmalıdır (KMK md.29).

Toplantı, yönetici tarafından bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla ve toplantı gününden en az 15 gün önce bildirilmek suretiyle yapılır. İlk çağrı yapılırken, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilmelidir (KMK md.29).

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (KMK md.30).

Toplantı Gündemi Nasıl Belirlenmeli?

Kat malikleri kurulu toplantısının gündemi, yönetici tarafından belirlenir ve toplantı çağrısı yapılırken kat maliklerine bildirilir. Gündemde bulunması gereken zorunlu maddeler şunlardır:

Yönetici seçimi
Denetçi seçimi
Yeni dönem bütçesinin görüşülmesi
Bir önceki dönemin gelir-gider durumunun görüşülmesi

Bunların dışında kat maliklerinin talep ettiği veya yönetimin gerekli gördüğü diğer konular da gündeme eklenebilir. Toplantıda gündeme bağlılık esastır, ancak kat maliklerinin oy birliği ile gündeme yeni maddeler eklenebilir.

Toplantıda Hangi Kararlar Alınmalı?

Kat malikleri kurulunun ilk toplantısında alınması gereken başlıca kararlar şunlardır:

Yönetici seçimi ve ücretinin belirlenmesi (KMK md.34)
Denetçi seçimi (KMK md.41)
Yeni dönem bütçesinin kabulü ve avans aidatların belirlenmesi (KMK md.35/d)
Ortak yerler ve şeylerin kullanım şekli ve giderlerine katılma oranlarının belirlenmesi (KMK md.16, 20)
Yöneticiye verilecek yetkilerin belirlenmesi (hesap açma, sözleşme yapma vs)
Varsa yönetim planı değişikliklerinin görüşülmesi (KMK md.28)

Toplantı Kararları Nasıl Yazılmalı ve Saklanmalı?

Kat malikleri kurulu kararları, müseccel bir deftere yazılmalı ve toplantıya katılan bütün kat maliklerince imzalanmalıdır. Karara aykırı oy kullananlar, aykırılık sebebini belirterek imza atarlar (KMK md.32).

Karar defteri, her sayfası noterce tasdikli ve sıra numaralı olmalıdır. Defterin, her yılın sonunda yönetici tarafından notere kapattırılması zorunludur (KMK md.36). Karar defteri ve eklerinin özenle saklanması ve istendiğinde kat maliklerine sunulması gerekir.

Sık Sorulan Sorular

1. Kat malikleri kurulu toplantısına kimler katılabilir?

Kat malikleri kurulu toplantısına kat malikleri bizzat veya vekilleri aracılığıyla katılabilirler. Kiracılar ise ancak yönetim planında bu yönde hüküm varsa oy hakkı olmaksızın toplantıya katılabilirler.

2. Toplantı yeter sayısı sağlanamazsa ne yapılmalı?

İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantı çağrısında belirtilen yer ve zamanda yapılır. İkinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu ile karar alınır (KMK md.30).

3. Aidatını ödemeyen kat maliki toplantıya ve oylamaya katılabilir mi?

Aidatını ödemeyen kat malikinin toplantıya katılma ve oy kullanma hakkı vardır. Ancak borçlarını ödemesi için kendisine ihtarda bulunulabilir ve gerekirse yasal yollara başvurulabilir.

4. Toplantı kararına itiraz edilebilir mi?

Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay içinde iptal davası açabilir (KMK md.33).

5. Yönetici kararları uygulamazsa ne yapılabilir?

Yönetici, kat malikleri kurulu kararlarını yerine getirmekle yükümlüdür. Aksi halde kat maliklerince görevden alınabilir ve hakkında dava açılabilir (KMK md.34, 35).